第十一章 知己知彼
小说：重生富贵作者：悟无空字数：2604更新时间 : 2017-08-22 04:00:40
直到晚上十一点多，孙帆才有点微醺的回到了自己住着的阁楼小屋。虽然喝了不少就，但孙帆的大脑却保持着清醒，今晚他还有事情需要做。简单的洗漱了一下，孙帆坐到自己的小书桌前，闭上眼睛什么也不去想，把自己放空。直到半个小时之后孙帆感觉自己的心已经完全的冷静了下来，大脑也一片清明，于是才拿起书桌上的笔记本和笔，开始记录起自己这一天的经历。
首先是牛胖子，昨天孙帆问他租房的时候也许他没有想过让孙帆买下南湖大厦，但从孙帆到沈玉强办公室之后他的表现来看，他肯定已经提前知道了沈玉强想把南湖大厦卖个孙帆，但他却没有提前跟孙帆说起这个事情。
其次是沈玉强，虽然表面上感觉他对自己非常照顾，但孙帆也不至于被这些表象迷惑，毕竟两人今天才刚刚认识。他所做的一切，也仅仅只是为了这次交易的顺利进行。至于王卫国，他只是沈玉强拉来帮忙的，与孙帆之间没有太多的交流。
孙帆买下整栋南湖大厦的事情看上去有些不可思议，但实际上仔细想想却暗含逻辑。沈玉强想通过价值4亿的南湖大厦筹资6亿，表面上他可以通过王卫国的关系抵押筹款，但贷款最终都是需要还的，这种超过本身价值的抵押很容易就会引起资金链的断裂。而且他转而它投的月河项目大部分是属于自营项目，真正买卖的商铺不多，资金回笼的速度也不快。所以把南湖大厦套现，接着投资他更加看好的月河项目，也就不难理解了。毕竟卖掉南湖大厦拿到的资金对他来说不会有任何风险。
还有一个重要的原因就是，南湖大厦下面的这块地了。记忆中禾城大酒店已经营业好多年了，也就是说这块地沈玉强多年之前就已经拿到了手里，绝对不会很贵。孙帆估计整个南湖大厦加这块地沈玉强总共花费的成本也不会超过2个亿，也就是说他转手一卖，就已经赚到了2个多亿。而月河项目的商铺，本来城头拿地就便宜，加上建造成本不高，毕竟都是最多3层的小楼，估计成本也就七千到八千万，这些商铺他最起码可以赚到1.5亿。也就是说这笔交易对沈玉强来说总体成本是3亿不到，而卖给孙帆的价格是6.4亿，单单这一笔交易他就能最少赚到3.5亿，百分之一百多的利润，关键对他来说这还没有任何风险。孙帆相信沈玉强肯定不仅仅找过自己这个买家，毕竟对于他来说，自己其实并不是最合适的人。沈玉强想要转移风险，其他人也都不是傻子，怎么可能会不知道呢？孙帆估计沈玉强也是在无计可施的时候，偶然从牛胜利这边听说了自己，才想着把楼卖给自己的。毕竟孙帆和他无亲无故，他也不需要管孙帆以后将要面临的风险。
那风险转嫁到哪里去了呢？
两个地方，孙帆和禾城银行。
首先是孙帆这边，就算能通过租金抵消掉银行利息，那他在五年后也需要还款给银行7.2亿，这个价格已经超过了南湖大厦本身的价值，也就是说如果未来5年房价不变，或者涨幅达不到预期，5年后孙帆将资不抵债，最终破产。甚至他还会有法律风险，很有可能会坐牢。
其次是禾城银行，道理一样，如果5年后孙帆还不出欠款，那银行将会面临高额的坏账，搞不好王卫国都会受到牵连。
孙帆明白这些，那他为什么会买下南湖大厦呢，唯一的原因就算他知道未来房地产的走势，他有着先知的能力。以上的风险对于其他人来说是风险，但对于已经知道其未来价值的孙帆来说，风险将不复存在。
首先是南湖大厦，孙帆知道2008年年初南湖将会被评为5A级景区，其后禾城市政府宣布规划，要在未来的5年之内把禾城打造成旅游城市，首先被发展的就是南湖和月河。2008年南湖大厦将会从商业区被划分到旅游区，光是条信息，就让南湖大厦身价翻了2倍不止，再加上南湖大厦那块价值更高的地，到了2008年光这两项资产的价值最起码可以涨到15亿以上。
另外还有月河街的商铺价值，月河街紧邻南湖。记忆中月河街商铺将会在2个月后，也就是今年6月底开售，首发价是1.2万每平米，但仅仅只用了5个月不到的时间，到了今年年底月河街每平米的售价就超过了3万元每平米。而到了2008年旅游城市规划宣布之后，开发商索性就不卖了，要知道这可不是捂盘惜售，而是真正的不卖了，开发商打算把剩余的所有房产自己留下，坐收租金。因为受益于旅游区的开发，到了2008年月河街一套200平米的商铺光租金就已经被炒到了50万元一年。50万一年，如果假设一套商铺出租20年后可以收回成本，20乘以50，每套商铺的价值将达到1000万，也就是说孙帆买下的120套商铺，只需一年时间价值就将增长到12亿。到了明年，孙帆从沈玉强手上买来的这些资产，将总共增值到27亿元，到时候他只需要卖掉一些商铺，就足够换掉银行欠款了，当然这只是说说，他是不会卖的，毕竟到了明年这些店铺每年光租金就能达到6000万。而且明年才2008年，楼市还远远没到顶峰。
想到这里，孙帆的笔记本上已经写下了很多的关键词，有风险、未来价值、沈玉强、王卫国、牛胜利等。孙帆在几个人名上钩钩画画，最后在王卫国的名字上打了勾，又在沈玉强和牛胜利的名字上划了叉。分析这三个人，孙帆认为沈玉强和牛胜利都是商人，利益至上。虽然他们两盒孙帆的交流较多，但孙帆却不认为他们是真正可以交心的朋友，对与他们两人以后可以合作，但却不能成为朋友。至于王卫国，虽然今天孙帆和他交流不多，但从今天他的表现来看，这个一脸正气的中年人，确实是个可交之人。不说其他的，光从他愿意为了沈玉强，贷7.2亿给孙帆就可以看得出他的义气。就像孙帆分析的，承担风险的除了孙帆就是王卫国了，他愿意为了沈玉强承担这么大的风险，可见其为人。
想了想孙帆又把自己的名字写了上去，和他们三人做对比。白天的时候他还没有感觉，但现在静下来分析得失，才发现自己今天的表现还是非常的稚嫩。才发现其实今天的整场谈判，自己都在被这三个人牵着鼻子走，他甚至觉得从自己到达禾城酒店，接待员小姐把他领到沈玉强办公室就已经被设计了，这些前期营造出来的气氛，使孙帆还没开始谈就下意识的把自己放在了弱者的位置，而其后的谈判，基本上也是沈玉强说什么就是什么，孙帆能做的只是点头答应。要不是孙帆有先知的优势，就算被他们骗的连裤衩都不剩，他都不知道。孙帆现在想想，以沈玉强那种急切到找自己卖楼得心态，只要自己稍微争取一下，这价格肯定还能降下不少。想着孙帆在笔记本上又写下了：知己知彼，四个字。
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首先是牛胖子，昨天孙帆问他租房的时候也许他没有想过让孙帆买下南湖大厦，但从孙帆到沈玉强办公室之后他的表现来看，他肯定已经提前知道了沈玉强想把南湖大厦卖个孙帆，但他却没有提前跟孙帆说起这个事情。
其次是沈玉强，虽然表面上感觉他对自己非常照顾，但孙帆也不至于被这些表象迷惑，毕竟两人今天才刚刚认识。他所做的一切，也仅仅只是为了这次交易的顺利进行。至于王卫国，他只是沈玉强拉来帮忙的，与孙帆之间没有太多的交流。
孙帆买下整栋南湖大厦的事情看上去有些不可思议，但实际上仔细想想却暗含逻辑。沈玉强想通过价值4亿的南湖大厦筹资6亿，表面上他可以通过王卫国的关系抵押筹款，但贷款最终都是需要还的，这种超过本身价值的抵押很容易就会引起资金链的断裂。而且他转而它投的月河项目大部分是属于自营项目，真正买卖的商铺不多，资金回笼的速度也不快。所以把南湖大厦套现，接着投资他更加看好的月河项目，也就不难理解了。毕竟卖掉南湖大厦拿到的资金对他来说不会有任何风险。
还有一个重要的原因就是，南湖大厦下面的这块地了。记忆中禾城大酒店已经营业好多年了，也就是说这块地沈玉强多年之前就已经拿到了手里，绝对不会很贵。孙帆估计整个南湖大厦加这块地沈玉强总共花费的成本也不会超过2个亿，也就是说他转手一卖，就已经赚到了2个多亿。而月河项目的商铺，本来城头拿地就便宜，加上建造成本不高，毕竟都是最多3层的小楼，估计成本也就七千到八千万，这些商铺他最起码可以赚到1.5亿。也就是说这笔交易对沈玉强来说总体成本是3亿不到，而卖给孙帆的价格是6.4亿，单单这一笔交易他就能最少赚到3.5亿，百分之一百多的利润，关键对他来说这还没有任何风险。孙帆相信沈玉强肯定不仅仅找过自己这个买家，毕竟对于他来说，自己其实并不是最合适的人。沈玉强想要转移风险，其他人也都不是傻子，怎么可能会不知道呢？孙帆估计沈玉强也是在无计可施的时候，偶然从牛胜利这边听说了自己，才想着把楼卖给自己的。毕竟孙帆和他无亲无故，他也不需要管孙帆以后将要面临的风险。
那风险转嫁到哪里去了呢？
两个地方，孙帆和禾城银行。
首先是孙帆这边，就算能通过租金抵消掉银行利息，那他在五年后也需要还款给银行7.2亿，这个价格已经超过了南湖大厦本身的价值，也就是说如果未来5年房价不变，或者涨幅达不到预期，5年后孙帆将资不抵债，最终破产。甚至他还会有法律风险，很有可能会坐牢。
其次是禾城银行，道理一样，如果5年后孙帆还不出欠款，那银行将会面临高额的坏账，搞不好王卫国都会受到牵连。
孙帆明白这些，那他为什么会买下南湖大厦呢，唯一的原因就算他知道未来房地产的走势，他有着先知的能力。以上的风险对于其他人来说是风险，但对于已经知道其未来价值的孙帆来说，风险将不复存在。
首先是南湖大厦，孙帆知道2008年年初南湖将会被评为5A级景区，其后禾城市政府宣布规划，要在未来的5年之内把禾城打造成旅游城市，首先被发展的就是南湖和月河。2008年南湖大厦将会从商业区被划分到旅游区，光是条信息，就让南湖大厦身价翻了2倍不止，再加上南湖大厦那块价值更高的地，到了2008年光这两项资产的价值最起码可以涨到15亿以上。
另外还有月河街的商铺价值，月河街紧邻南湖。记忆中月河街商铺将会在2个月后，也就是今年6月底开售，首发价是1.2万每平米，但仅仅只用了5个月不到的时间，到了今年年底月河街每平米的售价就超过了3万元每平米。而到了2008年旅游城市规划宣布之后，开发商索性就不卖了，要知道这可不是捂盘惜售，而是真正的不卖了，开发商打算把剩余的所有房产自己留下，坐收租金。因为受益于旅游区的开发，到了2008年月河街一套200平米的商铺光租金就已经被炒到了50万元一年。50万一年，如果假设一套商铺出租20年后可以收回成本，20乘以50，每套商铺的价值将达到1000万，也就是说孙帆买下的120套商铺，只需一年时间价值就将增长到12亿。到了明年，孙帆从沈玉强手上买来的这些资产，将总共增值到27亿元，到时候他只需要卖掉一些商铺，就足够换掉银行欠款了，当然这只是说说，他是不会卖的，毕竟到了明年这些店铺每年光租金就能达到6000万。而且明年才2008年，楼市还远远没到顶峰。
想到这里，孙帆的笔记本上已经写下了很多的关键词，有风险、未来价值、沈玉强、王卫国、牛胜利等。孙帆在几个人名上钩钩画画，最后在王卫国的名字上打了勾，又在沈玉强和牛胜利的名字上划了叉。分析这三个人，孙帆认为沈玉强和牛胜利都是商人，利益至上。虽然他们两盒孙帆的交流较多，但孙帆却不认为他们是真正可以交心的朋友，对与他们两人以后可以合作，但却不能成为朋友。至于王卫国，虽然今天孙帆和他交流不多，但从今天他的表现来看，这个一脸正气的中年人，确实是个可交之人。不说其他的，光从他愿意为了沈玉强，贷7.2亿给孙帆就可以看得出他的义气。就像孙帆分析的，承担风险的除了孙帆就是王卫国了，他愿意为了沈玉强承担这么大的风险，可见其为人。
想了想孙帆又把自己的名字写了上去，和他们三人做对比。白天的时候他还没有感觉，但现在静下来分析得失，才发现自己今天的表现还是非常的稚嫩。才发现其实今天的整场谈判，自己都在被这三个人牵着鼻子走，他甚至觉得从自己到达禾城酒店，接待员小姐把他领到沈玉强办公室就已经被设计了，这些前期营造出来的气氛，使孙帆还没开始谈就下意识的把自己放在了弱者的位置，而其后的谈判，基本上也是沈玉强说什么就是什么，孙帆能做的只是点头答应。要不是孙帆有先知的优势，就算被他们骗的连裤衩都不剩，他都不知道。孙帆现在想想，以沈玉强那种急切到找自己卖楼得心态，只要自己稍微争取一下，这价格肯定还能降下不少。想着孙帆在笔记本上又写下了：知己知彼，四个字。
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