第四百四十五章 顾江的论调
小说：商道人生作者：太极低手字数：5928更新时间 : 2013-04-01 07:30:04
“顾总在房产开发方面是专家论到专业见识可比我们这些门外汉要深得多还顾总不吝赐教黄国诚很诚恳地说道
事关切身利益黄国诚自然是放下身段虚心教更何况他本身就不是那种颐指气使的官僚。总的来说黄国诚还是个喜欢干实事的人。
“赐教不敢当我也是就事论事。”顾江也知道事关重大略一谦逊也就没有什么客气开口道：“我听黄区长这么说来觉得这个项目最重要的一点无非就是资金问题只要资金问题可以保证相对其他的就都是小问题了可以迎刃而解是吧？”
黄国诚点头应是。
顾江继续说道：“而对于一个房产开发公司来说说实在的实际无论哪个房产公司都不会保有太多的固定自有资金。黄区长可以想见几乎是没有房产公司是单吃一个项目的往往是在开发过程中一个项目还没结束便接连不断地购买土地然后再继续项目只有这样才能保持良好的发展xìng。但是这样一来在这过程中所用的资金都是具有强烈的流动xìng使得基本房地产企业的资金链都是绷得很紧用拆东墙补西墙来形容也并不为过因为无论是土地还是项目开发所牵涉到的资金都是成千万亿的哪里会有房产公司有这么大的实力会统统吃下！我说句实话就算是国内排名前几的那几个房产公司他们的自有流动资金也不会太多依靠土地储备拥有大量的可持续开发的土地才是他们最基本的战略方针。”顾江说到这里略微一顿想了一下才重新开口道：“基本来说我们房产公司搞地产项目开发都是有那么一个套路那就是几乎是有三分之一靠得是银行贷款这部分贷款通常是以土地作为抵押这样就能获得先期的开发资金；等到工程马之后基建开始那么另外三分之一则是靠的建筑公司垫付毕竟造房子是一个比较长期的工程中间涉及到众多环节譬如结顶和最终的验收我们不可能在验收还没通过之前就把建筑款全部付清因此这建筑尾款的拖欠也在情理之中。当然了羊毛出在羊身而建筑公司多半也会拖欠一些材料建筑商的货款从而最大程度地减轻自己的负担；到了这最后剩余的三分之一才是我们自己的开发资金。”
听到顾江此话黄国诚频频点头深以为然。顾江的话说得非常明了可以说已经是牵涉到了行业内的一些隐秘虽然说这些东西如黄国诚这样位置的人来说也应该不算是什么大秘密平时的工作中也多多少少有接触过也是大家心知肚明但是顾江作为一个行业内的人能当着外人的面这样直白说出来当中所蕴含的信任又自然不同。
“也因此……”顾江加重了语气说道：“对于黄区长所提的这个安置房方案你们看到的是资金问题而我所看到的却是这个资金投入能给我带来多少收益的问题？”
“嗯？”黄国诚有些愕然
“这就是双方所处立场不同因此考虑问题的重心也不同而已。”顾江解释道：“商人做事最本质的目的就是逐利。我们这么打个比方吧。就拿安置房项目来说如果是房产公司自己拿来土地搞商业房产开发土地投入三千万建筑投入七千万那就是一个亿。这其中我的土地费用支出按照规定是可以分期付款但是我在取得土地使用权之后便可以用土地向银行贷款一千多万降低前期的开发成本；另外七千万的建筑投资可以适当地欠款一千万这也是在情理之内的那么我的实际投入也只有七千万甚至是不到七千万但是我这个项目所产生的利润收益却能够保证超过百分之三十。而实际的cāo作中我的整体投入还可以做到不到七千万。因为房子结顶之后只要拿到预售证我就可以开始发售收回投资这个过程只要一年的时间就够了。只要预售效果好几个月的时间就可以收回大部分的投资甚至是全部这样就可以更加缓解我的资金压力。”
顾江对于房地产这行确实是浸yín颇深这番话说得顺畅可以说是毫不保留地道出了房产开发里的众多弯弯门道不但是韩易听得入神许多地方豁然开朗。黄国诚的表情更是jīng彩简直是有些目瞪口呆。
也是黄国诚刚刚位所接触到的高层秘密还不多想来黄国诚虽然说平时是有接触到城建开发事宜但也更多的是道听途说只是皮毛哪里有顾江这行业大佬亲口所言这么透彻。
“黄区长我想问一句你们这安置房开发应该是有限价政策的吧？”顾江微笑问道。
“是的。”黄国诚咽了一口唾沫情不自禁地点头蹙着眉头道：“安置房也可以算是市政民生福利项目因此肯定是和市场有一定的区别。我们区里会议初步的决定是这次安置房的全部开发价格控制在均价每平方米两千二以内这也是投标的主要内容之一。”
“这就是了。”顾江点头道：“安置房的建筑项目有区里的政策支持这是有利的一个方面如果参考正常的商业开发可以减少各方面环节的审批手续争取了开发时间也可以说是间接控制了开发成本。但是这次的情况有不尽相同房产开发商相当于是代工开发这些对于建筑投入没有任何帮助。按照目前的市场价格来看十七层的高层全框架式结构小区化环境至少每平方米的造价要在一千五以而且区里要求的是营造高品质的小区那么当然还有后期的生活辅助和基本的体休闲设施以及物业管理等等都必不可少再加足够优质的绿化整体的投入不会少于一千八。区里的限价是两千二每平方也就是说中间只剩下将近四百块钱的空间相对于两千二的造价呵呵连百分之二十的利润都不到。而现阶段松台区的房价又是多少这个……呵呵不用我多说了吧？”
“这个……”黄国诚张口yù言。
“还有。”顾江轻一摆手打断黄国诚的话“安置房既然从名义来说是zhèng fǔ工程那么从资金来源来说是有保证的。黄区长你可能也知道建筑商对于各个时期的项目也是层层分包的所以建筑欠款这方面我们也需要考虑影响。不然的话万一碰个二百五的包工头因为这工程欠款的事闹起来要是再被有心人利用zhèng fǔ的脸面可就不那么好看了就成了典型的好心办坏事。”顾江没有停顿继续说道：“最后就是这预售问题安置房是属于zhèng fǔ民生工程是有特定的受众也就是仅限于旧城拆迁居民那么也就是说不到最后验收完毕想要按照既定的房产开发套路提早发售收回资金那是万万不可能的！”
顾江一口气说了这么一大堆说完端起前面的茶杯好整以暇地轻啜了一口然后把身子往椅背一靠脸带着似笑非笑的表情。
请记住本书首发域名：www.4xiaoshuo.info。4小说网手机版阅读网址：m.4xiaoshuo.info
事关切身利益黄国诚自然是放下身段虚心教更何况他本身就不是那种颐指气使的官僚。总的来说黄国诚还是个喜欢干实事的人。
“赐教不敢当我也是就事论事。”顾江也知道事关重大略一谦逊也就没有什么客气开口道：“我听黄区长这么说来觉得这个项目最重要的一点无非就是资金问题只要资金问题可以保证相对其他的就都是小问题了可以迎刃而解是吧？”
黄国诚点头应是。
顾江继续说道：“而对于一个房产开发公司来说说实在的实际无论哪个房产公司都不会保有太多的固定自有资金。黄区长可以想见几乎是没有房产公司是单吃一个项目的往往是在开发过程中一个项目还没结束便接连不断地购买土地然后再继续项目只有这样才能保持良好的发展xìng。但是这样一来在这过程中所用的资金都是具有强烈的流动xìng使得基本房地产企业的资金链都是绷得很紧用拆东墙补西墙来形容也并不为过因为无论是土地还是项目开发所牵涉到的资金都是成千万亿的哪里会有房产公司有这么大的实力会统统吃下！我说句实话就算是国内排名前几的那几个房产公司他们的自有流动资金也不会太多依靠土地储备拥有大量的可持续开发的土地才是他们最基本的战略方针。”顾江说到这里略微一顿想了一下才重新开口道：“基本来说我们房产公司搞地产项目开发都是有那么一个套路那就是几乎是有三分之一靠得是银行贷款这部分贷款通常是以土地作为抵押这样就能获得先期的开发资金；等到工程马之后基建开始那么另外三分之一则是靠的建筑公司垫付毕竟造房子是一个比较长期的工程中间涉及到众多环节譬如结顶和最终的验收我们不可能在验收还没通过之前就把建筑款全部付清因此这建筑尾款的拖欠也在情理之中。当然了羊毛出在羊身而建筑公司多半也会拖欠一些材料建筑商的货款从而最大程度地减轻自己的负担；到了这最后剩余的三分之一才是我们自己的开发资金。”
听到顾江此话黄国诚频频点头深以为然。顾江的话说得非常明了可以说已经是牵涉到了行业内的一些隐秘虽然说这些东西如黄国诚这样位置的人来说也应该不算是什么大秘密平时的工作中也多多少少有接触过也是大家心知肚明但是顾江作为一个行业内的人能当着外人的面这样直白说出来当中所蕴含的信任又自然不同。
“也因此……”顾江加重了语气说道：“对于黄区长所提的这个安置房方案你们看到的是资金问题而我所看到的却是这个资金投入能给我带来多少收益的问题？”
“嗯？”黄国诚有些愕然
“这就是双方所处立场不同因此考虑问题的重心也不同而已。”顾江解释道：“商人做事最本质的目的就是逐利。我们这么打个比方吧。就拿安置房项目来说如果是房产公司自己拿来土地搞商业房产开发土地投入三千万建筑投入七千万那就是一个亿。这其中我的土地费用支出按照规定是可以分期付款但是我在取得土地使用权之后便可以用土地向银行贷款一千多万降低前期的开发成本；另外七千万的建筑投资可以适当地欠款一千万这也是在情理之内的那么我的实际投入也只有七千万甚至是不到七千万但是我这个项目所产生的利润收益却能够保证超过百分之三十。而实际的cāo作中我的整体投入还可以做到不到七千万。因为房子结顶之后只要拿到预售证我就可以开始发售收回投资这个过程只要一年的时间就够了。只要预售效果好几个月的时间就可以收回大部分的投资甚至是全部这样就可以更加缓解我的资金压力。”
顾江对于房地产这行确实是浸yín颇深这番话说得顺畅可以说是毫不保留地道出了房产开发里的众多弯弯门道不但是韩易听得入神许多地方豁然开朗。黄国诚的表情更是jīng彩简直是有些目瞪口呆。
也是黄国诚刚刚位所接触到的高层秘密还不多想来黄国诚虽然说平时是有接触到城建开发事宜但也更多的是道听途说只是皮毛哪里有顾江这行业大佬亲口所言这么透彻。
“黄区长我想问一句你们这安置房开发应该是有限价政策的吧？”顾江微笑问道。
“是的。”黄国诚咽了一口唾沫情不自禁地点头蹙着眉头道：“安置房也可以算是市政民生福利项目因此肯定是和市场有一定的区别。我们区里会议初步的决定是这次安置房的全部开发价格控制在均价每平方米两千二以内这也是投标的主要内容之一。”
“这就是了。”顾江点头道：“安置房的建筑项目有区里的政策支持这是有利的一个方面如果参考正常的商业开发可以减少各方面环节的审批手续争取了开发时间也可以说是间接控制了开发成本。但是这次的情况有不尽相同房产开发商相当于是代工开发这些对于建筑投入没有任何帮助。按照目前的市场价格来看十七层的高层全框架式结构小区化环境至少每平方米的造价要在一千五以而且区里要求的是营造高品质的小区那么当然还有后期的生活辅助和基本的体休闲设施以及物业管理等等都必不可少再加足够优质的绿化整体的投入不会少于一千八。区里的限价是两千二每平方也就是说中间只剩下将近四百块钱的空间相对于两千二的造价呵呵连百分之二十的利润都不到。而现阶段松台区的房价又是多少这个……呵呵不用我多说了吧？”
“这个……”黄国诚张口yù言。
“还有。”顾江轻一摆手打断黄国诚的话“安置房既然从名义来说是zhèng fǔ工程那么从资金来源来说是有保证的。黄区长你可能也知道建筑商对于各个时期的项目也是层层分包的所以建筑欠款这方面我们也需要考虑影响。不然的话万一碰个二百五的包工头因为这工程欠款的事闹起来要是再被有心人利用zhèng fǔ的脸面可就不那么好看了就成了典型的好心办坏事。”顾江没有停顿继续说道：“最后就是这预售问题安置房是属于zhèng fǔ民生工程是有特定的受众也就是仅限于旧城拆迁居民那么也就是说不到最后验收完毕想要按照既定的房产开发套路提早发售收回资金那是万万不可能的！”
顾江一口气说了这么一大堆说完端起前面的茶杯好整以暇地轻啜了一口然后把身子往椅背一靠脸带着似笑非笑的表情。
请记住本书首发域名：www.4xiaoshuo.info。4小说网手机版阅读网址：m.4xiaoshuo.info